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浦东金桥2019年半年度董事会经营评述

发布时间:2019-08-28 17:56    来源媒体:同花顺

浦东金桥(600639)(600639)2019年半年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况的讨论与分析

2019年上半年,公司根据董事会的决策,以"强功能、重招商、保品质、优服务"为指导,坚持"四个务必"定位,落实"四高"发展战略,按照"对标发力、提质增效"、促进高质量发展的总要求,围绕产业集聚、资源优化和服务提升三大重点,强化担当、狠抓落实,不断提升企业发展能力,体现进步指数。公司上半年各项经营管理指标基本完成,总体上实现了时间过半、任务过半,为达成2019年目标打下坚实基础。

报告期内,公司营业收入1,427,343,004.38元,同比增长62.45%;归属于上市公司股东的净利润444,542,563.08元,同比增长11.12%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润437,533,340.49元,同比增长10.37%。

1、各物业出租率继续保持较高水平

上半年,公司持有的各类物业继续保持较高的出租率,良好完成年初确定的出租率指标。6月,公司获得由克尔瑞公司组织评选的"2019年全国产城发展运营商30强"称号。

2、重点载体招商取得突破 金闽产业园招商取得重大进展,5#、6#及9#楼合计出租面积约3.9万平方米。原诺基亚园区的出租率已近80%,金领之都A区新租及扩租约4500平方米,完成9家客户的续租协议,并着力引入智能网联汽车创新服务中心等引领性项目。

2018年底,南区1.52平方公里整合优化为综合保税区,一季度海关总署进一步出台促进综保区高质量发展21条意见,为南区产业招商、营商环境改善提供了新机遇。公司加大招商力度,目前已储备一批重点项目,预计出租率会有所突破。

3、加强资源整合优化、能级提升

继续推进重点地块城市更新,积极配合金桥城市副中心规划设计方案,按照"筹划一批、建设一批、储备一批"的可持续开发模式,启动17B-06地块标志性商办项目的立项,推动S11地块住宅项目(碧云尊邸)、啦啦宝都商业综合体等城市化项目,打造城市副中心引爆点,进一步完善城市功能。

4、加强招投联动,助力产业升级上半年,公司按照新区统一部署,积极参与新区科创母基金的设立工作,积极发挥国资基金

杠杆和引导作用,推动未来车、智能造等重点领域集聚更多优质创新项目、创新型领军企业。母基金于5月中旬完成中基协备案,并已正式运作。同时,公司全力推动浦东智能制造产业投资基金(拟20亿规模)的组建工作。上半年与超20家各方潜在合作伙伴、投资者和智能制造领域龙头企业密切接触,基本确定合作伙伴与基金构成。

5、加大营销宣传力度,碧云品牌的社会影响力不断提升

在THAT’S SHANGHAI举办的评选活动中,公司旗下的碧云别墅和公寓获得"2019年度最佳家庭居住别墅"、"2019年度最佳公寓"奖项。

上半年,临港碧云壹零项目,公司准确结合市场和政策变化,突出精准营销,结合临港市场总体趋势、紧跟区域热点,取得良好业绩,完成定金合同签约108套,预售合同签约123套、收款约2.95亿元,并已完成产证交房116套。

6、重点工程项目有序推进

上半年,大部分重点工程项目按年度目标节点推进,基本达到进度要求。

(1)OFFICE PARKⅡ地铁板块项目(T3-5)的室外总体施工、租赁区精装修、绿化施工完成,公共区域装饰完成40%,同时本项目的营销策略方案基本确定,各项招商准备工作有序开展;

(2)由度工坊Ⅴ期(4-02地块)项目,监理招标、施工招标基本完成,开工前准备工作有序开展;

(3)碧云尊邸(S11地块住宅)项目的主体结构完成封顶,二结构完成95%,外装饰和金属屋面完成20%;(4)由度工坊Ⅱ期(34-06)完成竣工备案、面积实测,进入运营状态;

(5)由度工坊Ⅲ期(31-02)项目的二结构完成施工,外墙及门窗完成50%,室内初装修完成80%;(6)Lalaport啦啦宝都商业综合体项目(T4-03)二结构施工完成,土建装修、幕墙安装、土建安装工程等完成约60%;(7)上海北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目推进顺利,地上结构分栋验收完成70%,外立面幕墙完成10%。

下半年重点任务和工作要求:下半年,公司将紧紧围绕年度工作计划,凝心聚力,努力完成好全年各项考核任务和目标。

(一)适应挑战,全力以赴确保全年收入达成

2019年,公司预计全年经营性现金流入为24.09亿元,上半年完成11.27亿元,下半年经营性收入力保12.82亿元。临港碧云壹零项目,要积极作好政府主管部门的沟通协调,争取政策支持,提前作好预案,抓紧取得联排别墅预售许可证,力争三季度能顺利开盘,年底前取得地下车库销售许可证;同时,加强市场营销、积极储备客户,推动剩余房源稳步去化,确保全年完成6亿元的销售指标。租赁方面,要对照年度目标,力争完成年度约16.47亿元的租赁收入指标。

(二)创新方法,全力以赴推进重点项目招商

抓住浦东新区改革开放再出发的历史新机遇,聚焦科创板、央地合作等战略契机,持续挖掘信息通信5G、新能源汽车领域的重点项目,持续服务好华为、中移动等龙头企业,力促重点功能性平台项目落户金桥。南区,加大综保区政策宣传,尽快锁定重点客户。针对Office ParkⅡ期、金闽产业园等新入市项目,进一步完善营销方案,结合开园活动、行业论坛等契机,力争以龙头项目入驻快速提升项目人气。针对啦啦宝都商业综合体项目,积极做好办公楼营销策划,启动招商、确定部分意向客户。北郊未来产业园,以科技型、战略型新兴产业为目标,加大招商力度,创新招商模式。

(三)加强土地管理,拓展可持续发展空间 根据金桥城市副中心建设的要求,从战略高度加强规划编制和资源储备,为转型发展打好基础。一是积极开展家乐福08街坊城市更新的前期准备。二是加强资源储备,密切跟踪区内出售项目,积极探索市场化收购、合作开发的路径。三是优化土地管理,加强日常存量土地的定期检查。

(四)打好根基,全力以赴确保工程质量和进度

下半年要对照目标计划和进度节点,切实抓好工程进度。一是抓好在建项目推进实施。Office ParkⅡ期,力争完成竣工验收备案、交付运营;碧云尊邸项目力争完成精装修工程、总体工程交接以及多层的一房一验;啦啦宝都所有实物工程量基本完成;由度工坊Ⅲ期项目单体竣工,质监站验收完成;北郊未来产业园核心区Ⅰ期等按计划加快推进。二是抓好新项目进度。17B-06超高层项目尽快完成方案优化设计;由度工坊Ⅴ期项目力争8月中旬取得施工许可证,9月底开工。

(五)加强谋划,切切实实找准转型路径

下半年,要在公司转型路径上形成有针对性的突破。按照新区部署,继续推动母基金和智能制造产业基金设立工作,建立与市场接轨的招投联动机制,力促战略合作方产业资源对接。母基金层面,继续配合做好第二期出资等工作,持续探索母子基金的协同发展战略。智能制造产业基金层面,尽快落实全部合作伙伴,启动基金条款谈判,完善子基金方案,力争年内完成基金管理公司组建并报中基协登记。

针对服务公寓品牌输出,加大研究,尽快锁定合作伙伴、形成合资合作模式,进一步打响"碧云花园"、"碧云服务公寓"品牌。二、可能面对的风险

1、宏观经济、政策风险及对策 公司主营业务中,物业租赁业务受宏观经济波动及房地产政策的影响有所体现,而房地产销售业务受宏观经济波动及房地产政策的影响较大。为此,公司将密切关注宏观经济形势,加强对政策趋势的研判,根据市场情况,充分发挥产城融合的优势,大力加强租售工作,力争良好的租售业绩。同时,继续以市场为导向,不断提升服务水平,以更优服务质量、更好产品品质打造配套齐全、宜居宜业的区域中心。

2、经营风险及对策

公司以区域性园区开发为主,随着公司开发、建设及运营规模的不断扩大,园区内可开发土地资源逐渐减少。为此,公司将结合房地产市场的变化,加大二次开发力度,注重存量资源的能级提升、价值提升,同时积极探索服务提升、投资转型,招投联动,轻重资产融合发展,整合提升盈利能力。

3、财务风险及对策

公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券。在进行组建产业基金、产业股权投资以及加大精品载体开发力度、增加新空间、打造高品质新城之时,公司资金可能短缺。为此,公司将力争持有物业租金收入稳定增长,并根据市场情况适时择机减持可供出售金融资产、发行超短期融资券或者中期票据,拓宽融资渠道,来满足未来发展需求。三、报告期内核心竞争力分析

公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、经营和管理于一体的"集成"开发能力。主要体现在以下方面:

1、区域开发能力

公司在二十多年的开发、运营金桥开发区及碧云国际社区上积累了丰富的经验,并已在这一领域树立了品牌优势。主要表现为以金桥开发区为核心,配之以较为完善的国际社区的开发建设,在经营管理上,从组织结构到运作流程都已较为成熟,尤其是在规划、设计上具有先进理念,在开发和营运上具有丰富经验,在集聚产业项目和提升产业能级上具有较强的综合协调能力。

2、专业管理团队

经过二十多年的积累,公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的专业人才队伍,为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。这支管理团队拥有专业化的运营能力,具有在精细化管理与优化服务上的优势。

3、稳健经营能力

经过二十多年的经营发展,公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约236.7万平方米以及约34.81万平方米的出租土地。公司仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度。这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入,是公司在未来竞争中的宝贵资源,为公司稳健持续经营奠定了良好的物质基础。

随着房地产行业整体资金面持续不断趋紧,公司积极拓宽融资渠道,实现融资模式多元化。

多年来,公司的负债率一直保持在合理水平,主体信用评级持续保持AAA。

公司通过内部控制常态化管理,对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和反馈纠正,加强内控管理、有效防范各类风险,强化内部控制监督检查,优化内部控制环境,提升内控管理水平,内控体系建设卓有成效,帮助公司健康发展,促进公司战略目标实现。

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