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浦东金桥2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-17 21:43    来源媒体:同花顺

浦东金桥(600639)(600639)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

2019年,公司经营工作在董事会的领导下,以“强功能、重招商、保品质、优服务”为指导,坚持“四个务必”定位,落实“四高”发展战略,按照“对标发力、提质增效”、促进高质量发

展的总要求,围绕产业集聚、资源优化和服务提升三大重点,强化担当、狠抓落实,不断提升企业发展能力,体现进步指数。1、主要指标完成情况2019年,公司总体经营情况良好。截至2019年末,公司实现资产总额246.05亿元,同比增长20.93%,归属于上市公司股东的所有者权益99.25亿元,同比增长12.30%;实现营业收入33.52亿元,同比增长21.40%;归母净利润10.85亿元,同比增长11.03%;基本每股收益0.97元,同比增长11.04%;加权平均净资产收益率11.62%,比去年提高0.37个百分点。截至2019年底,公司持有各类经营性物业约235万平方米,总体出租率达到81%(不含酒店),居业内领先水平。2、全力推进战略招商,为园区转型发展注入新动能2019年,公司充分发挥园区开发平台公司的优势与担当,全力推进战略招商、精准招商,加强服务,努力做好安商稳商工作,成效良好。在公司承办的“2019世界人工智能大会浦东峰会”上,金桥5G生态园正式揭牌,博世公司无人泊车研发测试基地、上海中德创新中心等项目实现落户。华为车联网研究中心及全球创新中心、上汽智能网联汽车电子创新中心、中国信通院5G标准研究和检测实验室等龙头企业落户金桥。2019年,公司还引进了包括华人运通、几何伙伴智能驾驶、馨联动力系统等在内的一批优质项目。11月,南区顺利通过验收,正式升格为综合保税区。公司紧抓政策契机,成功引入博莱科信谊项目,租赁面积达1.2万平方米。3、招投联动招商模式取得突破,开辟新业务板块2019年上半年,公司积极参与新区科创母基金的设立工作,目前母基金已正式运作。2019年下半年,公司全力推动浦东智能制造产业投资基金(拟20亿元规模,首期约10亿元)组建工作,公司坚持高起点的定位,通过央地合作打造基金品牌,成功引进国内智能龙头中车集团作为基金发起方;目前,基金方案及一期募资基本完成,基金管理公司进入工商注册阶段。4、全力推进区域开发建设,推动资源优化整合,提升后续发展潜力公司一方面对标国际一流理念,深度参与金桥城市副中心规划编制,按照“高标准、国际化、宜居宜业”的理念,确定重点地块的开发思路;另一方面,加快推进金桥城市副中心核心区建设,积极推动标志性商办研发项目,打造城市副中心引爆点。筹建项目,17B-06地块商办项目,设计方案取得浦东新区规委会专题讨论通过;29-04中移动上海研究院定制项目,完成框架协议签署。新开工及续建项目:(1)金桥智谷(4-02地块)项目(原名由度工坊Ⅴ期)于9月开工,注重BIM设计与实施,展示公司精品项目的优质形象;(2)由度工坊Ⅱ期(34-06),年内取得产证并交付运营;(3)OFFICEPARKⅡ地铁板块项目(T3-5)完成工程整体施工,启动竣工验收备案相关工作;(4)Lalaport啦啦宝都商业综合体项目(T4-03),主体实物工程量施工基本完成;(5)碧云尊邸(S11地块住宅)项目,完成主体结构施工,提交预售许可证申报材料;(6)由度工坊Ⅲ期(31-02)项目,工程按计划推进中,获得市优质结构、市文明工地等荣誉;(7)北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目,完成实物工程量施工,预计2020年8月实现开园。5、加强战略谋划与业务建设,有效提升品牌影响力持续挖掘“碧云”品牌的内涵与服务标准,打造沪上首屈一指的高端服务品牌。在Timeout上海2019城市风尚大赏典礼评选活动中,碧云别墅、碧云花园荣获“年度高端住宅”奖项。钻石碧云苑、中环碧云庭和金桥碧云阁位居2019携程酒店公寓口碑榜单前三甲。面对低迷的商品房销售市场,临港碧云壹零项目仍然保持了良好的销售态势,全年累计收款约13亿元。6、努力强化内部管理,夯实公司经营发展基础2019年,公司在全力完成经营目标任务的同时,狠抓内部管理,取得了较好成效。公司2019年主体信用评级继续保持行业最好AAA水平。年内发行超短期融资券、中期票据共10亿元,其中超短融票面利率仅2.49%,远低于银行同期贷款基准利率;中期票据票面利率3.59%,低于银行同期贷款基准利率。二、报告期内主要经营情况

首先将报告期内主要在营项目报告如下:

在营重要项目一览表三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

1、国内政策环境给房地产行业带来巨大变革未来,房地产市场将长期坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”主基调,短期调控与长效机制紧密衔接。加快住房制度改革和长效机制建设是未来的必然趋势,租购并举的房地产制度逐步建立,房地产的居住属性将明显强化。2、国内房地产租赁市场将会迅猛发展各地吸引人才政策的大力推动下,租赁市场进入快速成长期,并且向精细化运营方向逐渐发生转变。传统房企、互联网巨头已经开始大规模布局并深耕租赁市场,在标准化、品牌化、多样化方面打造品牌与特色。3、园区地产开发进入新时代产业园区开始城市化进程,大量城市要素和生产活动在区内并存聚集,园区经济与城区经济逐渐走向融合。产业园区的盈利模式、运营模式发生改变,从原先开发模式走向运营模式,只有自持物业资产,才能保持后续园区品质管理、准确一贯的产业定位,有利于培育先进产业集群、落地地区产业规划等,促进园区内生价值的提升。产业园区的发展由“拼政策”进入“拼服务”阶段,依托自有资源,直接面向企业提供多元化服务,包括:空间载体服务、基础设施服务、公共设备设施服务、物业及城市配套服务、园区文化构建服务。产业园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变,由园区开发运营企业通过成立产业投资基金,入股入园企业,同时提供专业化的服务,共同享受入园企业的成长收益。

(二)公司发展战略

公司的核心品牌是“金桥”、“碧云”;核心产品是“宜居宜业的未来城区”。公司结合上海自贸区、科创中心和科创板等国家战略,紧抓金桥开发区城市副中心建设契机,提升资源价值,拓展转型发展的途径,逐步实现资源、资产、资本的良性循环。公司未来定位为“新兴城区开发运营商”,基于所特有的“区域集成开发能力”,力争成为专业化的新兴城区与产业发展的资源整合者、方法创新者、综合服务者和未来实现者;以高效的资源配置手段和系统化的园区布局,深度挖掘产业与服务的内在价值,不断完善园区集成服务产业链,通过招投联动的发展模式,促进公司与区域和产业发展的共生共赢,向“城区开发+产业投资+运营服务”三轮驱动转型。

(三)经营计划

2020年是浦东开发开放三十周年,是“十三五”战略发展规划收官之年,也是浦东新区“五大倍增计划”发起冲刺年,更是公司谋划“十四五”、奋发进取、实现高质量发展的关键年。公司将攻坚克难、开拓创新,在浦东城市功能区域开发中继续保持主力军和转型引领者的地位。1、主要目标公司各项经营指标继续保持稳健发展态势。2、主要工作任务围绕2020年经营工作目标,进一步攻坚克难,抓好落实,确保各项工作达到年度目标要求,为转型与可持续发展打好坚实基础。(1)双管齐下,疫情防控和经济发展多措并举一是多重硬核举措,帮助客户有序复工复产。公司积极落实部分中小企业租金减免,与客户共渡难关,提高客户粘性。公司对每个地块、楼栋、企业实现网格化精细管控,为客户安全有序复工再筑安全堡垒;加强碧云国际社区防控,严防疫情输入。二是抓重大建设项目开复工,确保上半年实现碧云尊邸(S11地块住宅)项目第一批预售房源、临港碧云壹零第四批现房房源预(出)售。三是抓重点招商项目落地,推动龙头项目招商。(2)持续加大战略招商、精准招商力度,提高出租率全面推动金桥5G产业生态园建设,上半年完成华为5G创新中心、上汽智能网联汽车电子创新中心、中国信通院5G标准研究和检测实验室等三大平台项目落户。围绕华为、上汽和中移动等龙头产业,做好战略招商和精准招商,积极推动新能源汽车、电子信息和智能制造等产业链上下游项目集聚。充分抓住金桥南区转型为综合保税区的历史机遇,大力发展离岸金融、离岸服务、离岸贸易、保税研发、制造和全球维修检测等业务,尽快解决南区厂房长期大面积空置问题。(3)围绕金桥城市副中心建设,积极打造高品质城区,不断提升资源的价值2020年,公司将积极推动重大优质项目全面开工,加大精品载体开发力度。新开工项目:17B-06地块商办项目力争9月底开工;29-04地块中移动上海研究院定制项目,力争年内取得施工许可证、实现开工;S11-2地块绿化项目年内取得施工许可证、开始施工。续建项目:OFFICEPARKⅡ地铁板块项目(T3-5)、Lalaport啦啦宝都商业综合体项目(T4-03)、由度工坊Ⅲ期(31-02)项目、北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目下半年集中完成竣工备案,尽快推向市场;碧云尊邸(S11地块住宅)项目第一批开盘预售,全力以赴回笼资金,并确保2022年3月末之前交房;金桥智谷(4-02地块)项目按计划节点全力推进。(4)锐意开拓进取、实现公司业务转型,拓展发展途径一是实现“碧云”品牌发光发热。二是努力构建“基金+基地”发展模式。上半年抓紧完成“浦东智能制造产业基金”的组建工作,7月实现基金正式运作,通过“基金+基地”招投联动,提高产业根植性。三是努力全面完成公司“十三五”发展规划;同时,做好“十四五”战略发展规划编制工作,明确公司未来五年发展思路、工作目标和关键举措,为公司未来的发展提供方向性支撑。(5)加强内部管理,苦炼内功积极提升依法合规经营水平,做精做细内部管控,推动公司整体管理水平再上新台阶。

(四)可能面对的风险

1、新冠肺炎疫情扩散蔓延风险境内疫情防控形势持续向好,但境外疫情呈加速扩散蔓延态势,我国疫情输入压力持续加大。在疫情防控常态化条件下,服务式公寓预订渠道关闭,公司的在建工程因施工人员复工不足可能导致工期延误,各类物业的租户是否能够经受疫情考验尚待观察,同时也是对公司运营能力的一次大考。2、宏观经济、政策风险及对策公司主营业务中,物业租赁业务受宏观经济波动及房地产政策的影响有所体现,而房地产销售业务受宏观经济波动及房地产政策的影响较大。为此,公司将密切关注宏观经济形势,加强对政策趋势的研判,根据市场情况,充分发挥产城融合的优势,大力加强租售工作,力争良好的租售业绩。同时,继续以市场为导向,不断提升服务水平,以更优服务质量、更好产品品质打造配套齐全、宜居宜业的区域中心。3、经营风险及对策公司以区域性园区开发为主,随着公司开发、建设及运营规模的不断扩大,园区内可开发土地资源逐渐减少。为此,公司将结合房地产市场的变化,加大二次开发力度,注重存量资源的能级提升、价值提升,同时积极探索服务提升、投资转型,招投联动,轻重资产融合发展,整合提升盈利能力。4、财务风险及对策公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券。在进行组建产业基金、产业股权投资以及加大精品载体开发力度、增加新空间、打造高品质新城之时,公司资金可能短缺。为此,公司将力争持有物业租金收入稳定增长,并根据市场情况适时择机减持可供出售金融资产,拓宽融资渠道,来满足未来发展需求。四、报告期内核心竞争力分析

公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面:1、区域开发能力公司在二十多年的开发、运营金桥开发区及碧云国际社区上积累了丰富的经验,并已在这一领域树立了品牌优势。主要表现为以金桥开发区为核心,配之以较为完善的国际社区的开发建设,在经营管理上,从组织结构到运作流程都已较为成熟,尤其是在规划、设计上具有先进理念,在开发和营运上具有丰富经验,在集聚产业项目和提升产业能级上具有较强的综合协调能力。公司多年来的服务与运营经验,已经系统梳理成统一的、具有金桥特色的标准体系,包括租赁产品的系列标准(配置标准、维护/维修标准、服务标准)、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等,增强产品和服务竞争力。2、专业管理团队经过二十多年的积累,公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的专业人才队伍,为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。这支管理团队拥有专业化的运营能力,具有在精细化管理与优化服务上的优势。3、稳健经营能力经过二十多年的经营发展,公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约235万㎡。公司仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度。这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入,是公司在未来竞争中的宝贵资源,为公司稳健持续经营奠定了良好的物质基础。多年来,公司的负债率一直保持在合理水平,主体信用评级持续保持AAA。公司通过内部控制常态化管理,对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和反馈纠正,加强内控管理、有效防范各类风险,强化内部控制监督检查,优化内部控制环境,提升内控管理水平,内控体系建设卓有成效,帮助公司健康发展,促进公司战略目标实现。

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