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房地产10月报:低基数致投资端短暂回暖,销售增速缓和收窄源于三线放量对冲

发布时间:2016-11-15    研究机构:华创证券

月度观点

1-10月房地产投资增速6.6%,较上月扩大0.8个百分点,单月同比增长13.4%、但环比下降8.2%,同期新开工同比增长8.1%,较上月扩大1.3个百分点,单月同比增长19.9%、但环比下降7.0%,投资端数据均呈现单月出同比大涨、但环比下降,因而投资端数据回暖更多源于低基数效应,并考虑去年4季度投资端数据低迷,预计低基数效应将在11-12月中继续产生正面作用,不过考虑到近期政策持续打压以及成交量连续缩量,投资端数据将在17年承压;1-10月销售面积和销售金额分别同比增长26.8%和41.2%,较上月分别回落0.1和0.2个百分点,其中10月销售面积单月同比增长26.4%,较9月的34.0%确有回落,但较核心一二线城市10月同比下降约20%来讲仍处于较高水平,10月销售增速呈现高位缓和收窄的趋势,主要源于10月三线成交放量的对冲,但预计一二线成交的持续承压以及三四线对冲的持续性仍然存疑,后续成交仍将继续缩量。我们维持前期观点,并仍然维持“资产荒下险资标的”+“非市场化拿地能力”+“年底定增倒挂”三个选股标准寻找板块的结构性机会,主要推荐招商蛇口、首开股份、新湖中宝,继续关注华鑫股份、中洲控股、广宇集团、嘉宝集团、迪马股份、浦东金桥(600639)、天宸股份等。

支撑评级要点

低基数致投资端增速继续扩大,但预计17年仍将面临下行压力。1-10月全国房地产开发投资额同比增长6.6%,较1-9月扩大0.8个百分点,10月单月同比增速13.4%,连续3月单月增速扩大;商品房新开工面积同比上升8.1%,较1-9月扩大1.3个百分点,单月同比增长19.9%;施工面积同比增长3.3%,较1-9月持平;土地购置面积同比下降5.5%,较1-9月收窄0.7个百分点。开发投资和新开工单月同比大幅增长、但同时又均呈现出单月环比下降,同时考虑到去年4季度开发投资和新开工的持续同比下降,因而投资端数据回暖更多源于低基数效应,并预计将在11-12月中继续产生正面作用,不过考虑到近期政策持续打压以及成交量连续缩量,投资端数据或将在17年承压。

销售增速高位缓和收窄,源于三四线成交对冲、但后续仍将下行。1-10月的商品房销售面积同比增长26.8%,较1-9月回落0.1个百分点,10月单月同比增长26.4%,较9月的34.0%确有回落,但较核心一二线城市10月同比下降约20%来讲仍处于较高水平;销售额同比增长41.2%;销售均价为7,602元/平米,同比上升11.3%。结合高频数据发现,自十月初政策调控从严以来,一二线城市成交量持续缩量,同时三线也确实承接了外溢需求而成交有所放量形成了对冲,因而导致了目前全国销售面积同比涨幅收窄较缓,但预计一二线成交的持续承压以及三四线对冲的持续性仍然存疑,后续成交仍将继续缩量。

销售回款继续加速、仍为主要资金来源,预示投资意愿依然较弱。1-10月,房地产开发企业合计资金来源为11.7万亿元,同比上升15.5%,较1-9月回落0.1个百分点。国内贷款增速继续维持低位的1.2%,预收款和按揭贷款增速分别为32.2%和51.5%仍维持高位,分别较1-9月扩大0.7和0.4个百分点,并且定金及预收款和个人按揭贷款合计占比达45.6%,进一步扩大0.6个百分点,显示流动性持续宽松背景下,房企销售回款持续加速,构成房企投资的主要资金来源,而再投资比例却维持低位,投资和开工虽有反弹但仍处低位。

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