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房地产行业中央经济工作会议点评:楼市政策严中求稳,预计成交弹性弱化、价格趋于稳定

发布时间:2016-12-19    研究机构:华创证券

事件:

中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行,会议指出:促进房地产市场平稳健康发展,并提出8个“要求”:1)长效机制:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。2)信贷政策:要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。3)土地供应:要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。4)城市群:特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。5)租赁市场:要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。6)市场监管:加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。7)新型城镇化:同时,要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化。8)区域经济规划:要深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区域发展总体战略,继续实施京津冀协同发展、长江经济带发展、“一带一路”建设三大战略。

点评:

1. 楼市政策总体趋严为防泡沫,但明年或存结构性修复可能以求稳定 本次会议强调了住房的居住功能,严格限制投资炒房,并继上周政治局会议后经济工作会议后再次强调长效机制,预计后续关于在金融、土地、财税、投资和立法等多方面加快长效机制落地,同时也明确宏观上要管住货币,微观信贷上对于自住需求和投资投机需求要有保有压,显示了明年全年楼市基调趋紧;但同时也强调“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”,因而为了避免过大波动,无论是长效机制还是信贷政策又注定了不将是全局性的趋紧,结构性和时点性的政策修复也是可以在考虑之内的,尤其在2017年2季度,我们认为届时销售面积下降压力较大,或同比下降20%,但同时政策放松只能更多集中在三线和部分非热点二线,因而届时可关注如:新城控股、荣盛发展等二三线城市成长性房企。

2、强调土地供应、落实地方责任,中长期或有效、但短期作用或有限

我们认为本轮周期热点城市库存已经很紧缺,连续三年的土地成交大幅缩量叠加连续两年的销售大卖,直接造成了热点城市库存紧缺,截止16年12月中旬仍然是缩量趋势,按照过往经验加库存过程“土地成交增加、新开工增加、可售面积增加”需要1.5-2年时间,因而即使从目前时间起算,本轮加库存最早也要到2018年中旬才能完成。并且,虽然政府要求房价上涨较多的城市多供地但同时又要求不能出现过多地王,因而2017年的土地成交放量也并不十分乐观,房企库存少、资金多、热点城市高溢价率难以下来导致热点城市土地放量较难,全年政策趋严三四线库存原本较多土地放量更难。所以,2017年总体库存加不上来,在此之前热点城市仍将面临的是库存紧张,价格也将趋于稳定,因而全年可关注如:招商蛇口、首开股份等资源型房企(指:存量重估+增量获取)。

3、首次强调住房租赁市场立法,利好机构化、规模化租赁企业发展

2015年1月,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出,积极推进租赁服务平台建设,大力发展住房租赁经营机构,完善公共租赁住房制度,拓宽融资渠道,推动房地产开发企业转型升级。2016年5月4日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出对个人出租住房所得,减半征收个人所得税之外,也正式提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。加上本次首次强调加快住房租赁市场立法,预计后续包括信贷、税收和市场规范等方面出台支持政策,利好利好机构化、规模化租赁企业发展,比如:世联行等。

4、求稳政策将弱化成交弹性、但却能稳定价格,维持看好资源型房企

我们维持认为货币周期淡化将导致地产小周期的淡化,并将呈现出周期延长、幅度缩窄的现象,同时从中央求稳政策来看这种周期淡化也符合政府的诉求,由此形成的投资逻辑也将较以往有所不同。对应到2017年,市场成交大概率缩量但又不见底、缺乏弹性,导致开发型企业机会较少,但由于市场仍将处于加库存初期,热点城市的库存紧缺问题短期内仍然解决,因而房价稳定,导致资源型房企机会相对更优。我们维持近期2017年房地产投资策略观点“周期淡化,资产为王”,并强调“资产价值”在2017年选股标准中的重要性,主要推荐:1)优质资源型:招商蛇口、首开股份、浦东金桥(600639)、冠城大通、新湖中宝、中洲控股;2)央企整合:保利地产、南国置业;3)二三线成长型:新城控股、荣盛发展;4)优质转型:华鑫股份、嘉宝集团、华业资本、广宇集团等。

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