浦东金桥(600639.CN)

浦东金桥调研报告

时间:08-10-20 00:00    来源:广发证券

碧云国际社区——公司第一品牌碧云国际社区是公司在房地产领域的成名之作。拥有近200栋别墅、500多栋公寓的碧云国际社区的成功开发和运营所积聚的开发、营运能力,是公司核心竞争力之一。碧云国际社区的成功开发也使得公司成为上市公司中高档住宅出租第一股。

成功引来通用汽车亚太地区总部入驻-园区二次开发进入加速阶段GM 项目的引进对公司有三大利好:首先GM 项目的引进使得金桥工业园的汽车产业链进一步完善,增强了金桥开发区汽车产业的竞争力;其次,有助于金桥开发区向综合性功能产业区转型,并使得园区二次开发进入加速阶段。最后,给公司的各项物业带来了丰富的客户资源。

大规模物业在建或拟建,建成后高档物业规模将大幅提升目前公司在建和拟建的大量投资物业均为租金相对较高的高档物业。到2010年,公司持有的别墅、公寓、商业的权益出租面积将从目前的20.6万平米提高29.1万平米,增长幅度为41.3%;持有的研发办公楼的权益出租面积将增加到30.4万平米,增长幅度为120.5%。

公司劣势分析:期间费用率居高不下近4年来,期间费用率均保持在14%以上, 07年期间费用率更是达到21.6%的十年新高。期间费用的高企拖累了的公司盈利能力。

估值与评级我们采取收益法和假设开发法对公司的各项物业进行净资产重估,得出公司的内在价值为10.01元。相对于公司08年10月16日6.93元收盘价,有40%的安全边际,给予公司“买入”评级。

风险提示公司面临的主要风险来自招商风险和竣工风险。