浦东金桥(600639.CN)

浦东金桥:持有型物业有较大升值潜力

时间:09-10-30 00:00    来源:天相投资

2009 年1-9 月公司合并报表显示实现营业收入6.12 亿元,同比下降31.21%;归属于母公司股东的净利润1.89亿元,同比下降16.42%。基本每股收益0.224 元。

报告期公司营业收入主要来源于房地产租赁。主要是公司碧云别墅六期租赁项目及子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司的现代产业园9-15 号楼研发办公楼租赁项目均是2008 年下半年完工出租,因而租赁收入同比增加。报告期住宅平均出租率为93%,办公楼平均出租率为87%。目前公司在建商业物业有T17 号地块B1 项目、T28 号地块,前者年底可以竣工出租;后者年底土建施工可完成,已经开始招商。出租业务将持续为公司提供稳定的现金流。

营业收入同比减少31.21%,主要是本期土地及房屋销售大幅减少所致。近两年主要竣工住宅项目为碧云新天地三期,总建筑面积8.7 万平米,共528 套公寓,销售均价约2.2 万元/平米,此项目为近两年业绩的重要来源。

投资收益也为公司一个重要的利润来源。公司拥有国泰君安证券、东方证券长期股权投资760 万股、1.28 亿股。同时公司将以现有760 万股为基数,按每10 股认购2 股的比例,认购152.08 万股国泰君安股份,以及152.08 万股投资管理公司股份。增资成功后,公司将拥有国泰君安912.49 万股。该部分股权能够为公司带来一定的投资收益,并有很大的增值潜力。

盈利能力突出。报告期毛利率达63.72%,同比提高10.26 个百分点。公司房地产销售业务毛利率高达80%,房地产租赁业务毛利率也在65%左右;酒店公寓服务毛利率较低,为20%。净收益率为31%,比行业平均水平13.5%(按已公布三季报统计,下同)高17.4 个百分点。

流动资金不足,需要进一步融资。公司资产负债率为45.2%,远低于行业平均64.9%。但是账面货币资金仅6356 万元,短期借款与一年内到期的非流动负债合计达15.2 亿元,资金缺口达14.5 亿元。为缓解资金压力,公司拟发行规模不超过人民币12 亿元的公司债券,用于偿还银行借款、补充公司流动资金。同时准备向中国人民银行申请发行短期融资券,总金额不超过10 亿元。

持有型物业有很大的增值潜力。随着上海两个中心建设,公司所持物业价值还有一定的升值空间,公司也努力抓住各种机遇,提升自身服务能力。2010 年世博会即将到来,公司正努力争取碧云社区成为世博会指定合作伙伴,提升公司和开发区的品牌价值;抓住中国移动视频基地落户金桥的机遇,积极推进碧云国际社区、现代产业园和中国服务包示范基地的无线数据和增值的建设,首先实现现代产业园一期和碧云国际社区之间的无障碍上网和无线管理,提高开发区功能配套水平;引进美国通用汽车亚太区总部项目(GM 项目)落户,公司转让权属下土地面积约12 万平方米,将有助于提升公司周边土地价值。

维持“增持”的投资评级。我们预测公司2009 和2010 年的每股收益分别为0.30 元和0.54 元,按公司2009年10 月29 日收盘价13.63 元,对应的动态市盈率分别为46 倍和25 倍。维持“增持”的投资评级。