浦东金桥(600639.CN)

浦东金桥:收租物业将迎来新增长,开发销售锦上添花

时间:10-09-16 00:00    来源:广发证券

上周,我们调研了浦东金桥(600639),得出结论是,公司是一个典型的收租股,现有物业租赁贡献稳定业绩,在建及未建物业为公司增长提供保障;房产销售及股权投资为业绩增长锦上添花。总体来看,我们看好公司商业地产的稳步增长,因此,给予公司“买入”评级。

稳健增长的收租股

存量物业贡献稳定业绩。浦东金桥,目前拥有的权益收租面积约为159.98万平方米,不考虑租金的内涵增长,能为公司每年贡献约8亿元的营业收入,现有租赁业务能为公司持续贡献稳定增长的业绩。

在建物业及未建土地为可持续增长奠定基础。公司目前在建及拟建物业约为72.49万平方米,折合权益面积为46.68万平方米,并且均是高附加的租赁项目,相比2010年初公司拥有的47.48万平高附加值租赁项目,单靠外延式的增长,未来3至4年,公司就有接近1倍的增长;同时,除了上述项目外,公司还有四宗可开发的土地资源,大约有71万平方米的建筑面积,因此,我们认为,公司未来的5到6年都具备较好的增长潜力。

开发销售和股权投资锦上添花

房地产开发销售取得较好业绩。公司有2个房地产开发项目,其中临港新城项目尚处在开发前期,而碧云新天地三期项目于2009年销售完毕,将在今年进入结算期,预计2010年结算大约30%的面积,2011年结算剩余的70%,房地产开发销售业务有效的提升了业绩增长。

金融股权投资贡献大量投资及分红收益。浦东金桥持有的海通证券将在2010年内减持完毕,初略估计,减持会为公司带来至少约6000万的净利润;加上公司获得东方证券等其他股权投资的分红收益,我们预计2010年投资净收益约为9900万元,折合每股收益0.11元。

估值及投资建议

对于NAV 估值,假设租金收入年均3%的增长,得出公司NAV 价值为12.91元/股;随着现有厂房仓库等改造, NAV 有提升的空间。

对于盈利预测,我们预计2010年至2012年的每股收益0.48元、0.59元及0.59元,相应的PE 分别为19.43倍、15.76倍及15.76倍。

投资建议,由于公司股价较NAV 估值折价27.7%;同时,公司2010年的PE 仅为19.43倍,剔除投资收益后的PE 为25.22倍,并且业绩具有较快增长潜力,这样的估值水平,对于一家园区开发类公司而言,我们认为是被低估的,因此,给予浦东金桥“买入”评级。